市场与行政调控的博弈

　　没有人不想知道房价未来的发展趋势，但很少有人能准确地预测出房价的下一个高点出现在何时！
　　今年11月份公布的70个大中城市的房价数据，仍是呈现房价继续下滑的局面，但下滑的幅度已经在收窄。因此又有许多投行与所谓的经济学家们在预测，明年初房价会开始抬头了！
　　从经济学的角度分析价格，通常从供求关系出发。“物以稀为贵”、“价高者得”，当需求仍在时，供给的数量决定着价格，有如当今世界石油的价格，在不断扩大生产，而需求平稳时，价格就会不断下跌，尽管油价已经跌到了部分国家难以承受的地步，但都没有人能约束供给的增加。
　　非充分市场经济条件下的中国，房价受两个方面的影响，一是国家的宏观经济政策，二是市场中的供求关系。
　　国家的宏观经济政策，一方面控制着土地的供给和货币的供给，另一方面约束着消费的需求和个贷对消费的支持。因此既影响供给的增加，又决定着消费的扩张。
　　市场中的生产者和消费者能做的，通常不是增加供给，而是减少供给和减少消费，因此在调节供求关系时，少了一条腿。总处于较波动的局面。 无奈牵住的不是牛鼻子，而是牛腿！一股力量在试图用市场的规律调节价格，另一种力量在试图用行政的手段让价格合理化，结果在两种力量的博弈中，市场大起大落了。
　　看看这几年博弈过程中房价涨幅的变化，也许能找出其中的规律。
　　土地招拍挂制度让2006年之后的价格开始回升，2007年初增加供给的政策，推动房价迅速攀升，2007年底中央工作会议的“两防”方针—“防止投资过热和防止通胀”和一系列压缩投资及房价的调控措施，打破了市场正常运行的规律，出现了2008年中国经济的整体下滑和房价快速回落的曲线，并在2009年初跌到了谷底。
　　其实2008年底的中央经济工作会议就将“两防”改为了“四万亿”，但实际直到具体涉及前一年出台的限制住房消费的障碍被拆除之后，消费才被释放，尤其是个贷利率和交易税费的调整，改变了市场和消费者的预期，房价才在一年之后再一次冲到了高点。
　　2010年年初，为了抑制房价的过快上涨，中央取消了一些刺激房地产市场的优惠政策之外，也推出了一系列限价、限购、限贷措施，为打击投资行为而限制了消费行为，再一次将房价的涨幅打到了谷底，并在谷底波动运行了一个较长的周期。
　　恰恰是这个下滑的过程和底部运行的期间，市场减少了投资和供给，放慢了投资与施工的脚步。市场用压缩和减少供给的方式，让房价再一次回升了。2013年的价格回升应该说，靠的不是政策的刺激，而是市场的调节。
　　尽管2013年初出台了严厉的“国五条”，从限制和加大税收的角度给市场造成极大的麻烦，但2013年仍然创造了中国历史上的最高峰，销售面积的总量及增长都打破了纪录，价格也一路高歌而上。

楼市的下一个高峰在哪里

　　许多投行的分析师说2014年没有出台什么调控政策，但市场出现了下滑。原因在于消费需求没有了，因此媒体高呼“泡沫要破裂，房市要崩盘了”。其实许多人并不知道，2013年底几乎所有的银行都提高了个人住房消费信贷的利率，涨息的支出远远高于消费者的可支付能力。因此出现了2014年的销售面积和销售价格的双下滑。
　　提高的个贷利率削弱了消费者的购买能力，开发商只好用降价来调整，但个贷利率的提升远超过了降价的部分，利率吃掉了降价的空间，让消费者的实际支付成本并没有降低。
　　于是央行从年初就开始约谈四大银行，希望银行降低个贷利率，但银行在追求利润的冲动中并不愿意降低个贷利率，直到“9·30”房贷新政出台，才有了局部的松动和调整。
　　2013年住房销售额6.8万亿中，约有1.8万亿为银行个贷，占比不到27%，而2014年11月，5.3多万亿的住房销售中，只有1.2多万亿为银行个贷，占比下降为22%多，下降了约5个百分点，总金额约下降30%。从个贷的下降，既可以看出顽强的购买力与非杠杆化，也同样可以看出个贷支持不利对市场消费需求下降的影响。
　　在2014年的市场销售负增长中，各个限购城市陆续打破了僵局，消除了限购措施，止住了销售下滑的趋势，“9·30”房贷新政改变了限购限贷的条件之后，销售才开始有所回升。“降息”则更有利于降低消费成本，也在推动着市场的交易回暖。
　　但巨大的库存让开发商的大量资金被占压，销售的压力和还贷的压力仍然巨大，也无法在短期内迅速被消化。
　　博弈还在继续。
　　政府追求的是经济的增速，只有加大投资才能有GDP的增长，但开发商要消化库存，才有能力扩大投资。为消化库存和稳定价格，开发商能做的是减少生产，降低投资的增速。
　　2013年的平均投资增幅约20%，但2014年已下降到了11.9%，并且在持续地下滑，这种下滑的趋势并没有改变，仍将继续。土地的购置和开工量都在持续负增长中，毫无疑问，今年是生产的小年，那么明年的新增供给无疑也会减少和降低。如果不能加速库存的消化，要改变投速增幅向下的趋势变为向上的曲线，仍将困难。
　　政府已调整的政策试图改变市场的销售局面，但何时才能适度消化库存呢？政府是否会为扩大投资而进一步加大调节的力度呢？
　　下一个高潮也许就在政府加大了市场刺激的力度和措施之后，加大了庫存的去化率，但产量未能及时增加的节点上。